上市房企上半年数据解读之一

本报记者 刘勇 北京报道

随着上市房企陆续公布上半年销售成绩，2011年上半年房企三强已正式出炉，万科（000002.SZ）、中国海外发展（下称“中海”）(00688 .HK) 和恒大集团（下称“恒大”）（03333.HK）分别以656.6亿元、433.77亿元和423.2亿元的销售金额位居前三名。如果不出意外，这三家企业将成为今年的房企销售三强。

纵观近3年来房企三强座次变化，可以看出运营模式、应对宏观调控的能力对销售业绩的巨大影响。

房企三强变阵

数据显示，去年销售金额前三甲为万科、保利、中海，2009年则为万科、绿城、保利。

恒大作为二三线城市开发的代表，今年收获了较好的业绩。查阅恒大地产2010年年报，公司的土地储备建筑面积约9600.3万平方米，分布在62个主要城市，包括3个直辖市、20个省会城市及39个三线城市，土地平均成本仅为520元╱平方米。另据恒大公布的数据显示，今年上半年，恒大二线城市销售金额270.1亿元，占比63.8%；三线城市项目合约销售金额128.1亿元，占比30.3%。

中国指数研究院副院长陈晟向记者表示，在今年一线城市和部分二线城市受调控影响较大的情况下，恒大在二三线城市的提前布局反而踏准了市场的节奏。加之土地成本低，降价也比较坚决，使恒大获得了比较好的销售成绩。

中海在销售金额上只比恒大高约10亿元，但是该公司的销售面积却只有恒大的一半。中海是业内追求利润率的代表，该公司2010年年报显示，公司净利润率为27.9%，内地项目的毛利率为42.6%，远远高于行业平均水平。

一位熟悉中海的业内人士向记者表示：“建筑工程出身的中海将施工成本的控制和工期控制做到了极致，这点连万科都甘拜下风。成本的控制使得中海利润比较高，对工期的严格控制则使其能够实现快速周转。此外，中海的项目多位于城市中心地段，售价相对较高，项目多位于一二线城市，三线城市都比较少。”

保利地产（600048.SH）今年上半年的销售业绩则被挤到了第4名，虽然与自己相比，保利的增长速度依然比较快，但是与万科、恒大的扩张速度相比，显然要慢一些。

一位不愿透露姓名的职业经理人则向记者表示，保利地产正在加大对商业地产的布局，住宅的销售规模的扩张速度没有恒大那么快是预料之中的事情，而且未来这种趋势还会持续下去。

规模之路能走多远？

在2010年万科成为首个房企千亿俱乐部成员后，谁将会是第二个就成为关注的焦点。业内人士普遍认为，根据上半年发展速度，恒大最有可能成为继万科之后第二家进入千亿俱乐部的企业。

7月11日，恒大集团董事长许家印在恒大销售发布会上表示，今年下半年恒大预计新开楼盘为60到80个，公司可能会在月底公布是否要调高全年的销售目标。2010年年报显示，恒大将今年的销售目标定在了销售面积不少于630万平方米，而今年上半年，恒大已经销售611.7万平方米。

万科与恒大均属于快速周转、规模增长比较快的房企，然而，业内人士对于这种讲求规模的发展模式究竟能持续多久提出了质疑。

上述业内职业经理人认为，万科等企业的规模比较大，这几年销售额的大幅增长有发展惯性的因素，快速周转的发展模式短期内还可延续，长期则难以持续下去。企业的销售额仅仅能够表明企业规模大，但是企业要做强则需要提高利润率。

值得注意的是，近一两年来，万科在保持周转速度的同时，净利润率也逐年提高。万科2010年年报显示，其毛利率达到了29.8%，同比2009年上升了7.6个百分点，净利率也从2009年的10.9%上升到2010年的14.4%。

西南证券房地产分析师肖剑向记者表示：“万科近年来的运营有出现变化的迹象，表现在近几年万科的净利润率和毛利率持续提高，这表明万科的产品结构发生变化，如注重持有型的商业地产的布局，当然这样的趋势现在还在初始阶段，表现不是特别明显。”

事实上，大力发展持有型物业已经成为房企的共识。包括万科、保利、招商地产在内的大型房企近年来都成立了独立的公司运作商业地产。

陈晟认为，企业追求快速周转是对的，但是加大持有型物业的比例则是未来的趋势，目前国内企业商业持有的比例仅为5%，理想的比例应该达到20%。

刘勇